Mật độ xây dựng nhà phố: Khái niệm, quy định và cách tính chuẩn xác

Mật độ xây dựng là một trong những thông số kỹ thuật quan trọng khi xây dựng công trình, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của công trình đó. Bài viết dưới đây là cung cấp cho khách hàng những thông tin chi tiết về vấn đề này. Hãy cùng nhà đất tại Cần Thơ tìm hiểu bài viết "Mật độ xây dựng nhà phố: Khái niệm, quy định và cách tính chuẩn xác" sau đây nha.

Mật độ xây dựng nhà phố là gì?

Mật độ xây dựng nhà phố thể hiện tỷ lệ diện tích được phép xây dựng nhà phố trên tổng số diện tích đất sàn xây dựng. Bộ xây dựng sẽ quản lý, kiểm soát hoạt động xây dựng nhà phố bằng những quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng, quy chuẩn xây dựng, quy chuẩn thiết kế cao tầng và. Quy định về mật độ này cho phép gia chủ chỉ được xây dựng theo một hệ số diện tích nhất định.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng ban hành kèm theo Thông tư 22/2019/TT-BXD (có hiệu lực 07/2020) thì mật độ xây dựng được chia thành 2 loại quy định, được định nghĩa như sau:

• Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của những công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (phần diện tích không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình cơ bản như bể bơi,  tiểu cảnh trang trí, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật).

• Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích của toàn khu đất (có thể bao gồm cả: các khu cây xanh, không gian mở, diện tích sân, đường đi lại và các khu vực không xây dựng công trình)

Cách tính mật độ xây dựng nhà phố

Trước khi tiến hành xây nhà thì việc xin giấy phép xây dựng là điều bắt buộc. Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần nắm được các quy định, cách tính mật độ xây dựng nhà phố nhằm đảm bảo luật Xây dựng.

Dưới đây là công thức tính mật độ xây dựng nhà phố cho bạn tham khảo:

Mật độ xây dựng = (Diện tích chiếm đất của nhà phố)/(Tổng diện tích lô đất xây dựng)*100%

Trong đó:

-  Diện tích chiếm đất của công trình được tính theo hình chiếu trừ nhà liền kề, nhà phố có sân.

-  Diện tích chiếm đất gồm diện tích chiếm đất của tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao,...

Bên cạnh đó, bạn cũng có thể nắm được thông tin về mật độ xây dựng thông qua bảng tra cứu nhanh với công trình biệt thự, nhà phố, nhà vườn. Bảng này sẽ thể hiện hai nội dung cơ bản là diện tích và mật độ xây dựng tối đa lô đất có thể đạt được. Thông qua đó, đơn vị thiết kế thi công sẽ biết cách lên phương án thực hiện cho phù hợp.

Đối với những căn nhà có diện tích xây dựng <50m2, chủ đầu tư có thể xây hết diện tích. Tuy nhiên, phải đảm bảo không vướng lộ giới quy hoạch và ngôi nhà không có khoảng trống để thông tầng hoặc sân trước, sân sau.

Với phần đất chừa ra, chủ sở hữu có thể  làm giếng trời, thông tầng, thiết kế sân trước hoặc sân sau tùy theo sở thích và nhu cầu. Mỗi khu vực khác nhau khi sẽ cho phép mật độ xây dựng khác nhau. Ví dụ như một số công trình được phép làm sân sau, một số khác thì được phép làm giếng trời thông từ tầng trệt lên mái.

Các quy định về mật độ xây dựng nhà phố

Các quy định về mật độ xây dựng nhà phố nghiêm ngặt hơn so với tại thông thôn bởi nơi đây tập trung nhiều công trình dự án lớn nhỏ. Việc nắm được các quy định là vô cùng quan trọng, nếu không tuân thủ chủ đầu tư xây dựng có thể sai phạm dẫn tới tháo gỡ công trình.

Quy định về chiều cao và số tầng

Quy định về lộ giới và chiều cao được thể hiện trong bảng dưới đây

Quy định về độ vươn ban công, mái đua, ô văng

• Chiều dài lộ giới từ 6-12m: Độ vươn tối đa 0,9

• Chiều dài lộ giới từ 12-20m: Độ vươn tối đa 1,2

• Chiều dài lộ giới từ >=20m: Độ vươn tối đa 1,4

• Chiều dài lộ giới từ 6m tới <12m: Độ vươn tối đa là 0,9

• Chiều dài lộ giới từ 12m tới <20m: Độ vươn tối đa là 1,2

• Chiều dài lộ giới từ 20m trở lên thì độ vươn: Độ đa là 1,4

Bên cạnh việc tuân thủ những quy định kể trên thì chủ đầu tư, chủ thầu xây dựng còn cần phải chú ý tới một số vấn đề khác nếu muốn xây dựng nhà phố như sau:

• Nhà có hẻm sẽ không được bố trí sân thượng ở trên cùng

• Những con đường có lộ giới rộng dưới 7m thì chỉ được phép xây trệt, lửng, 2 tầng và sân thượng.

• Những con đường dưới 20m thì được xây trệt, lửng, 2 tầng

• Đối với con đường lớn trên 20m thì được xây lên 4 tầng cùng với trệt, lửng và sân thượng.

• Những trục thương mại thì được xây tối đa là 5 tầng tầng]

Mật độ xây dựng nhà phố và điều kiện để được cấp phép xây dựng

Mật độ xây dựng nhà phố, để đáp ứng đủ điều kiện khi xin cấp phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư cần chú ý những vấn đề sau:

• Diện tích đất để xây công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, mục đích sử dụng của khu đất đó; tuân thủ các quy định về giới đường đỏ, yêu cầu bảo vệ môi trường, chỉ giới xây dựng….

• Trước khi xây dựng, chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế xây dựng có xác nhận của cá nhân hoặc tổ chức có thẩm quyền

• Đối với các ngôi nhà dùng để ở có diện tích nhỏ hơn 250m2, chủ nhân tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế xây dựng, không cần xin ý kiến của cá nhân hoặc tổ chức khác

• Các công trình cấp 1 và công trình cấp đặc biệt được phép thiết kế tầng hầm. Điều này được quy định trên quy chế quản lý quy hoạch, đồ án quy hoạch đô thị.

• Nếu xây dựng ở khu vực ổn định nhưng chưa có quy định quy hoạch cụ thể, công trình phải tuân theo Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị

Bài viết trên là những thông tin chi tiết về mật độ xây dựng, hy vọng sẽ giúp ích cho khách hàng trong quá trình tìm hiểu về vấn đề này.